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[올앳부동산] 재건축·재개발 규제 완화, 집값 띄울까 잡을까?

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작성자이주임 작성일 25-07-01 04:58 조회 2회 댓글 0건

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새 정부가 치솟는 서울 집값을 잡기 위한 고강도 대출 규제 정책 내놓은 가운데 그 다음 스텝인 ‘공급 확대’ 카드에 대한 관심이 뜨겁다. 도심 재건축·재개발 규제 완화가 향후 주택 공급 대책의 핵심이 될 가능성이 높지만 재건축·재개발 활성화 정책이 당장의 집값 상승의 불씨가 될 수 있다는 우려도 제기된다.
전문가들은 재개발·재건축 규제 완화를 비선호 지역부터 순차적으로 시행하고, 이주 시기도 공급계획을 뒷받침하는 등 세심하게 정책을 짜야 한다고 지적했다. 과거 문재인 정부에서 시도했던 공공 재건축·재개발, 도심복합사업 등을 복기해 실패를 반복하지 말아야 한다는 조언도 나왔다.
한국부동산원에 따르면 6월 넷째주 기준 올해 서울 아파트값의 누적 상승률은 3.1%로 나타났다. 부동산원은 매주 발표하는 주간아파트가격동향 자료를 통해 목동·여의도·반포·잠원 등 주요 재건축 추진 단지들 중심으로 서울 아파트 가격 상승과 거래량 증가가 두드러졌다고 여러 차례 분석했다. 재건축이 활발한 서초구와 양천구의 올해 누적 상승률은 각각 7.14%, 4.14%에 달했다.
재개발·재건축 활성화는 정권을 막론하고 주택 가격 안정화 대책으로 꾸준히 제시돼왔다. 이미 수요가 집중된 주요 도심 지역에 직접 공급을 촉진할 수 있다는 장점 때문이다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “지금처럼 신규 분양을 통한 주택 공급이 부족한 상황에서 재건축·재개발은 당장은 집값 상승의 재료 역할을 하며 불을 당길 수 있지만, 장기적 관점에서는 주택 수요에 맞는 공급을 촉진할 수 있는 가장 효과적인 방법 중 하나”라고 말했다.
이미 상당 부분 진행된 서울의 주택 노후화도 재건축·재개발이 활성화돼야 하는 이유로 거론된다. 부동산 R114에 따르면 서울 아파트 수는 임대 주택을 제외하고 현재 171만1444가구에 달한다. 이중 입주 30년을 초과한 노후 아파트는 28.54%에 해당하는 48만8457가구다. 특히 노원구(62.37%)와 도봉구(59.56%) 등에서는 노후 아파트 비중이 높아 주거여견 개선에 대한 필요성이 제기된다.
하지만 반론도 만만치 않다. 재건축·재개발이 특정 계층에만 이익이 돌아간다는 지적이다. 단기적으로 집값이 상승하는 충격으로 작용할 수 있다는 우려도 크다.
조정흔 경제정의실천시민연합(경실련) 토지주택위원장은 “정부가 용적률 상향 등 재건축·재개발 규제를 완화해, 조합원들에게 분담금을 적게 걷으면 결국 공사 비용 충당을 위해 분양가가 높아져 사회적 부담이 증가한다”면서 “개발사업자와 해당 주민에게만 특혜를 주는 꼴”이라고 말했다.
실제로 과거 연구들에 따르면 정비사업을 통한 주택 공급 혹은 공급 정책이 인근 아파트값을 단기적으로 상승시키고, 주택 가격의 변동률을 심화시킨 것으로 나타났다.
일례로 2023년 중앙대 도시계획부동산학과 박사수료 배영곤과 강창덕 교수는 ‘정비사업에 의한 주택공급이 인근 아파트 가격에 미치는 영향’ 논문에서 흑석3재정비촉진구역이 ‘흑석 자이’로 재개발하면서 인근 500ｍ 위치한 300세대 이상 아파트단지의 가격 동향을 추적한 결과, 정비사업이 진행될 떄마다 아파트 가격이 출렁였다.
조합설립인가 전후부터 가격 상승세가 시작됐다. 이 시기 500ｍ 인근 아파트 단지들은 1~1.5㎞ 떨어진 다른 단지와 비교할 때 1㎡당 가격이 약 53만원이 높았고, 관리처분계획인가 전후에는 46만원이 높았다. 정비구역에서 생긴 이주 수요가 주변 아파트 가격을 높인 것이다. 반면 준공단계에서는 오히려 재정비구역 인근 아파트 가격이 다른 단지보다 72만원 더 낮았던 것으로 나타났다. 정비사업 초기에는 가격이 오르다가 준공 이후에야 안정화되는 모습을 보인 셈인데, 문제는 준공까지는 통상 10~15년에 가까운 시간이 소요된다는 것이다.
이에 장기적 관점에서 공급 대책을 마련하더라도, 당장의 충격을 고려해 재건축·재개발의 단계적 규제 완화, 이주 대책 마련 등이 필요하다는 제언이 나온다.
논문 저자들은 “‘주택가격안정화’를 위한 주택공급 정책은 사업의 시기별로, 공간의 범위별로 효과가 다름을 고려하여 수립돼야 한다”면서 “이주시기를 순환적으로 유도하는 방안 등을 제시할 수 있다”고 제언했다.
변세일 국토연구원 선임연구위원도 “현재 1기 신도시 재건축 선도지구 선정 이후 이주 대책이 충분히 확보되지 않은 상태로, 지금 상태에서 사업이 추진되면 해당 지역 인근의 가격이 크게 상승할 것으로 우려된다”면서 “재건축·재개발로 인한 이주 계획에 동반되는 공급계획이 따라주지 않으면 집값 불쏘시개 역할만 할 수 있다”고 말했다.
재건축·재개발 규제 완화와 활성화로 사업성이 좋은 지역으로만 정비사업이 쏠릴 가능성이 크다는 우려도 나온다. 주택 양극화는 이미 현재 진행형이다. 서울시 정비사업 정보 안내 사이트인 정보몽땅을 보면, 현재 운영 중인 재건축 사업장 264개 중 40.16%에 해당하는 106개가 강남구, 서초구, 송파구 등 강남 3구에 위치했다. 한강 이남에 몰린 사업장은 전체의 67.05%인 177개에 달했다.
변 연구위원은 “높은 용적률, 낮은 사업성으로 재건축 과정에서 조합원이 분담금을 내더라도 강남처럼 시세차익을 크게 거둘 것으로 예상되는 지역으로만 사업이 쏠리는 구조”라면서 “이 경우 전체적인 도심 주택 공급으로 이어지지 않을 확률이 높다”고 지적했다. 그는 “문재인 정부 말기 시도했던 공공 재개발 사업, 도심 복합 개발 사업 등의 실패를 복기하며 멸실로 인한 주택 가격 상승을 방지하는 정비사업 활성화 계획이 필요하다”고 말했다.
재건축·재개발이 불러올 양극화의 함정을 벗어나기 위해 지역별로 순차적인 규제 완화가 필요하다는 주장도 제기된다.
양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “자칫 잘못하면 정비사업 규제 완화가 강남 특혜로 이어질 수 있다”면서 “서울 외곽이나 경기도 등 집값 상승세가 상대적으로 덜한 지역부터 순차적으로 규제 완화가 나와야 한다”고 말했다.
경찰청장 직무대행을 맡을 경찰청 차장과 약 3개월간 공석이었던 신임 국가수사본부장이 내정됐다. 이재명 정부의 첫 경찰 고위급 인사다.
경찰청은 29일 경찰청 차장에 유재성(59) 국가수사본부 형사국장을, 국가수사본부장에는 박성주(59) 광주경찰청장을 승진 내정했다고 밝혔다. 두 사람 모두 경찰대(5기) 출신으로 문재인 정부 때인 2021년 치안감으로 나란히 승진한 뒤 현 계급을 유지해왔다.
유 국장은 현재 탄핵 심판과 형사 재판을 받는 조지호 경찰청장을 대신해 청장 직무대행을 맡을 것으로 보인다.
유 국장은 경찰청 국가수사본부 과학수사관리관, 경찰청 사이버수사국장, 충청남도경찰청장, 대구광역시경찰청장 등을 역임했다.
박 광주청장은 지난 3월 30일 우종수 전 국수본부장이 퇴임하면서 공석이 된 자리를 맡는다. 국수본부장은 모든 경찰 수사를 지휘·감독한다. 박 청장은 서울청 수사과장, 서울청 수사부장, 경찰청 국가수사본부 수사국장, 울산광역시경찰청장 등을 지냈다.
치안감인 이들은 정식 임명과 함께 치안정감으로 승진한다. 이번 승진 인사에 이어 치안정감 등 경찰 고위급의 전보 인사도 조만간 진행될 것으로 보인다. 치안정감은 경찰청장(치안총감) 바로 밑의 계급으로 국수본부장과 서울·부산·경기남부·인천경찰청장, 경찰대학장, 경찰청 차장 등 7명뿐이다.
해병대 채모 상병 순직사건 수사외압 의혹을 수사하는 이명현 특별검사가 “(경찰에) 이첩한 (채 상병 사망사건) 수사기록을 회수하라는 명령은 위법한 것”이라고 말했다. 이종섭 전 국방부 장관을 비롯한 국방부와 해병대 상부의 ‘수사기록 이첩보류 및 회수 지시’가 위법하다는 판단을 처음으로 밝힌 것이다. 이 회수 지시에 반발해 항명 혐의로 재판을 받고 있는 박정훈 전 해병대 수사단장(대령)에 대한 항소 취소 가능성을 시사한 것으로도 풀이된다.
이 특검은 26일 오전 서울 서초동 서초한샘빌딩 특검 사무실에서 류관석·이금규·정민영·김숙정 특검보 및 군검사들과 회의를 한 뒤 취재진과 만나 ‘박 대령에 대한 국방부 검찰단(군검찰)의 항소는 적법한가’라는 질문을 받고 “항명죄는 정당한 명령에 대한 것만 해당된다”며 “이첩한 기록을 가져오라는 명령은 위법한 것”이라고 답했다. 사실상 박 대령의 항명 혐의에 근거가 없고, 이 전 장관을 비롯한 상부의 이첩 보류 및 수사기록 회수 조치는 위법하다고 본 것이다.
이 특검은 이어 이 전 장관 측이 전날 특검팀에 의견서를 제출하고 ‘박 대령 항소심에 대한 이첩 요구 및 항소 취하를 검토하는 것은 권한 남용’이라고 주장한 것에 대해서는 “피의자의 말에 대해 특검이 답을 해야하냐”며 “(답할) 가치가 없다”고 말했다.
특검팀은 박 전 대령이 이끌었던 해병대 수사단 소속 수사관 6명의 파견을 국방부에 요청한 상태다. 명단에는 박모 전 해병대 중앙수사대장과 최모 전 해병대 광역수사대장 등이 포함됐다. 이들은 2023년 7월 박 대령 밑에서 채 상병 사망사건을 수사한 수사관들로, 군검찰이 박 대령을 항명 혐의로 수사할 당시 참고인으로 조사를 받기도 했다.
이 특검은 ‘박 대령의 직속 부하였던 수사관들을 파견 요청한 취지’를 묻는 질문에 “해병대 사정을 가장 잘 아는 수사관을 부른 것이지 박정훈 부하라서 부른 것이 아니다”라며 “국방부는 (특검이 요구한 이상) 특별한 사정이 없으면 반드시 파견 인력을 보내야 한다”고 말했다.
이날 특검 사무실에는 채 상병 순직사건의 주요 피의자인 임 전 사단장이 나타나 주목을 받았다. 임 전 사단장은 오전 10시쯤 방문해 이 특검과의 면담을 요구했다. 그는 특검팀이 박 대령의 항명 혐의 사건 재판의 이첩을 검토하고 있는 것에 대해 반박하러 왔다고 밝혔다. 하지만 임 전 사단장은 건물관리인에 막혀 면담을 하지 못하고 돌아갔다. 임 전 사단장은 ‘향후 특검팀에서 출석 조사를 요구하면 그때는 응할 계획이냐’는 물음에 “적극 협조하겠다”고 말했다.
이 특검은 임 전 사단장의 면담 요구를 거절한 이유에 대해 “아직 특검팀이 수사 개시를 한 상황도 아니고, 자료를 준다고 해도 보관할 장소도 없다. 접수할 절차도 없다”며 “와서 이렇게 하는 것은 절차에 맞지도 않고, 응할 이유도 없다”고 했다. 이어 “(임 전 사단장을 비롯해) 사건 관련자이기 때문에 수사 중에 다 부를 것”이라며 “굳이 사전에 접촉할 이유는 없다”고 말했다.
정부가 장바구니 부담을 낮추기 위해 농산물 할인 지원을 늘린다. 할인 행사 지원대상을 대형마트 위주에서 전통시장과 슈퍼마켓 등으로 확대할 계획이다.
26일 농림축산식품부에 따르면 올해 농축산물 할인 지원 사업에 총 2280억원이 배정됐다. 기존 1080억원에서 1차 추가경정예산(추경)으로 1200억원이 추가됐다. 농식품부는 예산을 여름 휴가철과 방학, 추석 성수기에 집중 투입해 장바구니 부담 완화 효과를 극대화할 계획이다.
농식품부는 할인행사 지원대상을 전통시장과 슈퍼마켓 위주로 확대하는 방안을 검토하고 있다.
정부는 그간 결제단말기(POS) 시스템이 없는 전통시장에는 온누리상품권 환급이나 제로페이 상품권 할인 발행 등으로 구매를 지원해왔다. 농식품부는 전통시장에서도 대형마트처럼 상시 할인을 받을 수 있는 방안을 찾기 위해 지난 4월부터 이달 13일까지 16개 시장에서 시범 사업을 진행했다. 이후 사업 결과를 분석해 사업 확대 여부를 검토하기로 했다.
농식품부는 슈퍼마켓에서도 소비자가 할인 혜택을 받을 수 있도록 한국수퍼마켓협동조합연합회 등 관련 협회와 참여 방식을 논의 중이다.
지금까지 주요 농축산물 가격은 안정적인 상황이다. 한국농수산식품유통공사(aT)에 따르면 이달 중순 배추와 무 소매가격은 각각 3458원, 2039원으로 1년 전과 비슷하다. 사과 소매가격은 10개에 2만8966원으로 1년 전보다 14.3% 싸다. 배 10개 가격(4만24원)도 1년 전보다 36.1% 내렸다.
축산물품질평가원에 따르면 소고기 등심과 돼지고기 삼격살 가격은 각각 100g에 1만420원, 2727원으로 1년 전과 비슷하다. 닭고기도 키로당 5472원으로 1년 전보다 8.2% 저렴하다. 계란 특란 30개는 7011원으로 1년 전보다 6.4% 올랐지만 이달 초순(7028원)보다는 소폭 내렸다.

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