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“'LTV 80% 특례' 절판마케팅에 과열된 시장···수요 잠근 6·27 대책은 적절”

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작성자이주임 작성일 25-07-01 09:03 조회 1회 댓글 0건

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[주간경향] 서울 집값이 역대 최고치를 경신하며 위험 수위까지 치솟자 정부가 강력한 규제책을 꺼내 들었다. 6월 26일 한국부동산원이 발표한 ‘6월 넷째 주(지난 23일 기준) 아파트 가격 동향’에 따르면 서울 아파트 매매가격은 전주보다 0.43% 올랐다. 6년 9개월 만에 최대 상승폭이다. ‘한강벨트’로 불리는 성동구(0.99), 마포구(0.98) 등 일부 자치구에서는 0.9%를 넘어섰다. 이런 상승률은 2013년 1월 한국부동산원이 주간 아파트 가격 통계 공표를 시작한 이후 처음이다. 시장 과열이 비정상적인 수준에 이르자, 정부는 긴급히 강도 높은 수요 억제 대책을 발표했다.
6월 27일 금융위원회는 기획재정부, 국토교통부, 한국은행, 금융감독원 등 관계기관과 은행연합회, 제2금융권협회 등이 참석한 관계기관 합동 ‘긴급 가계부채 점검 회의’를 열었다. 정부는 하반기부터 가계대출 총량 관리 목표를 기존의 절반 수준으로 대폭 축소하기로 했다. 주택담보대출(주담대) 한도를 6억 원으로 낮추고, 다주택자의 추가 주택 구입 목적 대출을 금지하고 생활안정자금 명목의 주담대도 제한한다. 생애최초 특례대출의 주택담보인정비율(LTV) 역시 강화하는 방안이 포함됐다.
주간경향은 정부 대책 발표 전인 6월 25일 과열되는 부동산 시장의 대응을 묻기 위해 부동산 애널리스트인 채상욱 커넥티드그라운드 대표를 서울 중구의 한 스튜디오에서 만났다. 채 대표는 당시 최근의 부동산 상승세가 구조적 변화에서 비롯된 것이 아닌, 높은 레버리지(차입)를 통해 만들어진 ‘기계적 상승’이라고 분석했다. 그러면서 주택담보인정비율(LTV·주택가격 대비 대출받을 수 있는 금액의 비율) 80%를 적용하는 ‘생애최초 특례대출’이 부동산 과열의 핵심 원인이라 진단했다. 생애최초 특례대출은 무주택자의 주택 구입 자금을 저리로 빌려주는 정책대출 상품이다. 채 대표는 당시 “수요를 신속히 관리해야 ‘기계적 상승’을 멈출 수 있다”라며 “대응이 늦어지면 과열이 서울 전역을 넘어 수도권 전체로 확산할 수 있다”라고 경고했다.
6월 27일 정부 대책이 예상보다 조기에 발표되자 채 대표와 추가로 전화 인터뷰를 진행했다. 그는 정부의 대응에 대해 “유동성을 완전히 잠그는 수준의 대책”이라며 “서울 고가주택군에 대한 실질적 매수금지 정책이 시행된 상태여서 한 달 정도 시차를 두고 주간 상승률이 소수점 둘째 자리 수준으로 안정화될 것으로 보인다”라고 전망했다. 아래 일문일답은 정부 대책 발표 전인 25일 인터뷰 내용과 대책 발표 직후인 27일 추가 인터뷰 내용을 순서대로 포함하고 있다
-서울 지역의 부동산 상승세가 심상치 않다. 원인은 무엇인가.
“수요와 공급이 주택가격을 움직인다. 공급은 장기간에 걸쳐 영향을 주지만 수요는 단기적인 변동성을 만들어낸다. 지금은 초과 수요가 발생한 상황이다. 7월 시행 예정인 3단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR), 새 정부가 본격적인 정책을 내기 전에 사야 한다는 심리, 서울시가 토지거래허가제 등 규제 지역을 추가로 지정할 수 있다는 가능성 등이 맞물리며 ‘지금 사지 않으면 기회를 놓친다’는 조급함이 커지고 있다. 일종의 ‘절판마케팅’ 효과로 초과 수요가 형성되고 강세장이 만들어졌다.”
-3단계 스트레스 DSR이 시행되기 전에 집을 사야 한다는 심리가 주요 원인으로 지목되곤 한다. 실제 3단계가 시행되는 7월 이후에는 매수세가 완화될 수 있지 않나.
“3단계 스트레스 DSR의 실질적인 영향은 제한적이다. 시행 전에는 대출이 막힐 것처럼 과장되게 얘기되지만, 실제로는 큰 차이를 만들지 않는다. 3단계 스트레스 DSR이 시행되면 가산금리가 종전 0.7%에서 1.5%로 올라간다. 그렇지만 스트레스 금리는 100% 반영하는 게 아니라 적용률만큼 반영된다. 예를 들어 2단계 스트레스 DSR에서는 대출이 ‘혼합형’(고정금리와 변동금리를 혼합한 상품)이냐 ‘주기형’(고정금리지만 일정 주기마다 금리가 조정되는 상품)이냐에 따라 적용률이 다르다. 적용된다고 해도 일반적으로 10~30% 또는 20~40% 수준으로 적용돼왔다. 3단계를 시행해도 40~60% 수준의 스트레스 금리가 적용될 것으로 보인다. 1.5%의 가산금리에 40~60% 반영비율을 곱하면 약 0.6~0.9%가 적용되는 구조다. 예컨대 연봉 6000만원인 경우 2단계에서는 3억6000만원까지 대출이 가능했다면 3단계 적용 시 3억5000만원으로 줄어드는 정도로 실질적인 영향은 크지 않다.”
-그렇다면 핵심 원인은 무엇인가.
“지금의 절판마케팅 심리는 생애최초 특례대출에 적용되는 LTV 80%에서 비롯된다. 이 제도가 고가 주택 강세장의 유동성을 만들어낸 핵심이다. 생애최초 특례대출을 제외하면 현재 LTV가 70%로 묶여 있다. 예컨대 자기자본이 3억원이 있는 경우 LTV 70%일 때 최대 구입가능한 주택은 10억원짜리지만 80%로 올라가면 최대 구입가능한 주택이 15억원으로 높아진다. 지금 시장은 이재명 정부의 인선 기간을 정책 공백기로 간주하고 있다. 인선이 마무리되면 생애최초 특례가 종료될 수 있다는 관측 속에 ‘절판마케팅’ 심리가 작동하면서 높은 레버리지를 동원한 고가 주택 매수 움직임이 뚜렷한 상황이다. 현재 생애최초 특례대출의 부작용은 상상을 초월한다. 생애최초 특례대출은 주택가격에 제한이 없고 반드시 실거주 목적일 필요도 없다. 전세를 끼고 기존 대출 위에 생애최초 특례대출을 후순위로 얹어 갭투자에 나설 수 있으며, 해당 주택을 상생임대인으로 등록하면 양도세 비과세 혜택까지 받을 수 있다. 생애최초 특례대출은 시장 수요가 극도로 위축됐던 2022년에 한시적으로 도입된 수요 촉진 정책이다. 당시에는 수요가 완전히 녹아버렸기 때문에 필요했을 수도 있지만, 지금은 강세장이 이어지고 있고 기준금리가 하향세를 보이는 등 거시 여건이 우호적인 상황이다. 이처럼 예외적인 프로그램을 계속 운영할 필요가 없는데도 이를 놔두면서 과열의 원인으로 작동하고 있다.”
-이번 상승은 과거와 다른가.
“현재의 상승은 과거처럼 미시(수요·공급)나 거시(금리·성장률)적 요인이 받쳐주는 구조적 강세장이 아니라 특정 정책이 만들어낸 기계적 상승이자 ‘포모’(FOMO·Fear Of Missing Out 상승장에서 소외될까 불안해 따라 매수하는 심리) 장세에 가깝다. 구조적인 상승은 보통 낮은 가격에서 출발한다. 수요 측면에서는 대출 규제가 완화되고 유동성이 공급되며, 거시적으로는 성장률이 유지되는 가운데 금리가 하향 안정세를 보인다. 공급 측면에서는 신규 공급이 수요를 따라가지 못할 만큼 타이트해지는 현상이 나타난다. 이처럼 미시와 거시 여건이 동시에 맞물릴 때 장기간에 걸친 구조적인 강세장이 형성된다. 지금은 구조적 강세장이라기보다는 2022년 하반기부터 이어진 중간 수준의 약세장 국면 속에서 높은 레버리지를 활용한 상승 사이클에 가깝다고 본다.”
-대응책은 무엇인가.
“수요 관리 정책이 나와야 한다. 2024년 6~8월 서울 기준으로 0.2%대 상승을 했는데, 강남과 송파 특히 서초는 0.67%까지 올랐다. 바로 강력한 수요 억제 정책이 나왔다. 당시 금융당국이 은행의 가계대출 총량을 강도 높게 관리하게 시작했고, 생애최초 특례대출도 그 영향으로 사실상 어려워졌다. 또 전세가가 올라가면서 매매가도 오르니 비아파트 주택 무제한 매입, 재건축 초과이익 환수제 폐지 등 공급 확대 방안도 제시했다. 그 결과 한 달 안에 시장이 안정화됐다. 지금은 5~6월 상승장이 이어지는 국면이다. 만약 7월 초에 수요 억제책이 나오지 않는다면 대응이 한 달가량 늦어지는 셈이다. 지금과 같은 강세장에서는 한 달 사이에 몇 년치 상승분이 빠르게 반영될 수 있다. 늦어질수록 더 넓게 전파가 될 것이라는 우려가 있다. 지금 서울 상위 가격대 지역인 소위 5분위·4분위를 지나 이미 3분위 지역까지 강세가 뚜렷하다. 경기도도 5분위에서 4분위로 전이가 이뤄지는 흐름이다. 경기도 4분위와 3분위 지역까지 강세가 이어지면 수도권 전체로 확산하는 셈이다. 대책이 늦어지면 서울 상위 지역과 지방 광역시와의 격차가 역대 최대로 벌어진 상태로 끝날 수 있다.”
아래 내용은 6월 27일 정부 대책 발표 직후 추가로 진행된 전화 인터뷰에서 나온 일문일답이다.
-6월 27일 정부가 강력한 수요억제 정책을 내놓았다. 어떻게 평가하는가.
“유동성을 완전히 잠그는 수준의 대책이다. 첫째는 가계대출 즉 주담대를 6억 이상을 받지 못하게 했다. 이 대책으로 서울의 3-4-5분위 고가주택군에 대한 실질적 구입이 제약된다. 3-4-5분위 고가주택의 가격은 상승세가 꺾이며 조정 국면에 접어들 가능성이 크다. 둘째는 생애최초 후순위 대출을 드디어 정상화했다. 오르막일 때는 액셀을 밟아야 하지만, 내리막에서는 브레이크를 밟아야 한다. 그러나 지난 1년간은 내리막에서도 계속 액셀을 밟아왔다. 이를 정상화한 셈이다. 그 밖에도 정책대출을 축소하고 주담대 대출만기를 30년 이내로 제한해 DSR 규제 우회를 방지하는 등 적절한 대책들을 내놨다. 다만 비은행권이나 사업자 대출에서 발생할 수 있는 풍선효과에 대해서도 향후 철저한 관리·감독이 필요하다. 2021년 문재인 정부 당시에도 은행권 가계대출 규제가 강화되자 비은행권과 사업자 대출이 우회로로 활용되는 사례가 나타났다. 이번에도 이러한 풍선효과를 면밀히 모니터링하고 보완책을 함께 추진하는 것이 중요하다.”
-시장은 안정될까.
“과거에도 은행 대출 규제가 시행된 이후 시장은 안정세를 되찾았다. 지난해 9월에도 같은 양상이었고, 이번에도 비슷한 흐름이 예상된다. 자금줄이 차단되면 수요가 약화되며 즉각적인 영향을 미치기 때문이다. 2024년에도 6~8월 수요 강세 이후 가계대출 대책, 즉 은행 대출 규제가 시행되면서 시장이 안정됐다. 이번에는 그때보다 더 강력한 수준으로, 서울 고가주택군에 대한 실질적 매수금지 정책이 시행된 상태여서 한 달 정도 시차를 두고 주간 상승률이 소수점 둘째 자리 수준으로 안정화될 것으로 보인다.”
광주시가 보호시설에서 퇴소하는 성인 성폭력 피해자에게 지원금을 지급한다. 갈 곳이 없는데도 관련 규정으로 정부 지원을 받지 못하는 피해자의 자립을 돕겠다는 취지다.
광주시는 26일 보호시설에서 생활하다 퇴소하는 성인 성폭력 피해자들에게 ‘새출발 응원금’을 지급하기로 했다고 밝혔다.
이 사업은 성폭력 피해자가 보호시설에서 퇴소할 경우 1인당 500만원의 자립정착금을 지원하는 사업이다. 19세 이상 성폭력 피해자 중 보호시설에서 4개월 이상 생활하다 퇴소하는 피해자가 대상이다.
성폭력 피해자중 가해자가 함께 사는 친족이거나 피해자의 주소지를 알고 있을 경우 보호시설에서 생활 할 수 있다. 보호시설에서 생활하다 퇴소하는 피해자들은 정부로부터 지원금을 받을 수 있지만 조건이 까다롭다.
여성가족부는 19세 미만에 성폭력 피해자 보호시설에 입소해 6개월 이상 생활하다 19세 이후에 퇴소하는 피해자들에게 자립지원금을 지원해 왔다.
하지만 19세 이상 성인 피해자는 자립지원금 없이 시설을 나가야 하는 상황이 발생하면서 관련 단체들은 그동안 광주시에 지원 확대를 요구해 왔다.
광주여성민우회는 “성인 성폭력 피해자들의 자립 지원에 광주시가 큰 역할을 하기를 기대한다”며 환영 입장을 밝혔다.
올여름 역대급 무더위가 예고되면서 강렬한 햇빛을 막아줄 자외선 차단제를 찾는 소비자들이 늘고 있다. 그러나 일부 제품이 기능성 화장품 심사를 받지도 않고 미백·트러블케어·저자극 등 광고를 하거나 성분 표시를 누락한 것으로 드러나 주의가 요구된다.
한국소비자원은 시중에 판매되는 자외선 차단제 38개 인기제품을 시험 평가한 결과 6개 제품이 기능성이 있는 것으로 오해할 소지가 있는 광고 및 성분 표시를 했다고 26일 밝혔다.
구체적으로 기능성 화장품 심사(보고)를 받지 않고 기능성을 광고하거나 과학적·객관적 실증자료 없이 ‘피부진정’ ‘노화방지’등과 같은 광고문구를 사용했다.
시드물 울트라 페이셜 모이스처 라이징 썬크림과 에네스티 뉴 유브이 컷 퍼펙트 썬스틱은 기능성 화장품 심사를 받지 않았는데도 각각 미백 효과와 내수성(워터프루프)이 있다고 표시했다.
또 라운드랩 자작나무 수분 선크림은 부활초(수분공급)와 쇠비름추출물(피부 진정) 등 원료의 특성을 크게 표시해 완제품이 효능이 있는 것으로 오인할 우려가 컸다.
본트리 베리 에센스 선블럭은 ‘피부진정·노화방지’ 문구를, 토니모리 더 촉촉 그린티 수분 선크림은 ‘저자극’을, 프롬리에 비건 이지에프 시카 워터 선앰플은 ‘트러블케어’라는 문구를 모두 객관적 근거 없이 사용했다.
특히 닥터자르트 에브리 선 데이 모이스처라이징 선 제품은 온라인 판매 페이지의 표시와 제품 표시가 달랐다.
소비자원은 이들 7개 제품 사업자에 표시·광고 개선이 필요한 문구를 수정하거나 삭제하도록 권고했다.
이와 함께 4종 제품에서는 내분비계 교란물질로 작용할 우려가 있는 4-메칠벤질리덴캠퍼(4-MBC)를 자외선 차단 성분으로 사용한 것으로 나타났다. 이 중 1개 제품(이노랩 캘리포니아 멀티프로텍션 썬크림)은 성분 표시에서 4-MBC를 누락하기도 했다.
유럽연합(EU)은 4-MBC가 체내에 다량 흡수될 경우 내분비계 교란 물질로 작용할 가능성이 있어 내년부터 4-MBC가 함유된 화장품의 유통을 금지한다.
소비자원은 이에 따라 해당 제품을 제조·판매하는 사업자에 4-MBC 사용 중단을 권고, 사업자는 4-MBC를 사용하지 않거나 대체 성분으로 자외선 차단 기능성 성분을 변경할 예정이다.
소비자원 관계자는 “자외선 차단제를 구입할 때는 성분을 꼼꼼히 확인하고 객관적 근거가 없는 효과를 강조하는 광고는 주의할 필요가 있다”고 말했다.
송언석 국민의힘 원내대표는 29일 윤석열 전 대통령에 대해 “윤 전 대통령은 이미 탈당했고 당원도 아니다. (현재는) 자연인”이라며 “우리 당에서는 윤 전 대통령과 함께 간다는 생각이 별로 없다”고 밝혔다.
송 원내대표는 이날 채널A 뉴스 인터뷰에서 이같이 말했다. 그는 “앞으로도 국민의 마음을 얻기 위해서는 우리가 좀 더 쇄신해야 하고 중도층, 수도권, 청년층 이런 부분에 대해 좀 더 다가가는 노력을 해야 할 때”라고 말했다.
그는 당의 지지율 하락세에 대해 “우리 당을 사랑해주시는, 아껴주시는 많은 국민 여러분들의 ‘사랑의 매’라고 생각한다”며 “지금은 새 정부의 허니문 기간이라 당분간은 우리 당 지지율이 올라가기 쉽지 않은 상황”이라고 진단했다.
그는 전날 이재명 대통령이 현역 의원을 대거 장관으로 발탁한 것을 두고 “의원내각제인가 의구심이 들 정도”라며 “청문회 통과를 수월하게 하기 위한 술수”라고 비판했다. 그는 수도권·규제 지역의 주택담보대출액을 6억 원으로 묶은 정부 부동산 대책에 대해선 “신혼부부나 2030 청년 등 실수요자에게는 절망감을 주고 현금 부자에게는 만족감을 주는 정책”이라고 지적했다.

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